三四线城市房地产库存天量存在崩盘风险

IQ911 · 发表于 2012-11-25 07:58

中国广播网2012-11-25 00:17

中广网北京消息一方面不断传出楼价下降的消息，而数据统计却显示，目前楼市又有反弹迹象。在下跌与回暖之间，楼市很纠结。

一线楼市依然“坚挺” 北京上海量价回升

与二三线城市相比，一线城市的楼市似乎依然坚挺。

“北京楼市进入暖冬”，上海房价回暖，成了目前一线城市的代表性特征。数据显示了这种特征：11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套，日均签约量为391套，与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。有专家分析指出，经过短暂观望之后释放的购房需求成为本月销量上涨的主要动力。

“大城市的楼市为什么比中小城市好呢？因为两个压力没有了。”左传长说，“像北京、上海这样的大都市，楼市收入已经不构成政府财政收入的主要成分，政府的状态相对轻松得多；加上大规模的房地产商拥有雄厚实力，能咬牙支撑得住，不会轻易降价。”

赵宏指出，除了卖方压力较小因素之外，买方钻政策的空子也是楼市回暖的一部分原因。“这种回暖在于我们的房地产调控政策还有不完善的地方，换句话说，‘上有政策，下有对策’。”赵弘忧虑地说，“在实践中，有些能够满足购房需求的要求条件通过我们目前的体制难以筛选掉，比如说要求几年税收，有人老老实实缴了几年税达到了要求，但有人就会钻空子。”

左传长已在北京生活、工作多年，对于北京买房的压力，他十分了解：“现在太多人想在北京工作、生活，对商品房的需求是很大的，从这一层面上来说，北京的楼市降价不太可能，只能抑制它，让它缓慢上涨。”

三、四线城市房地产库存天量或有崩盘之虞

根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。

业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。

除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。

疑问：未来房价在哪

在此次降价潮中，实施了楼市限购政策的海口成交情况反倒良好。鉴于这一现象，有网友评论，说楼市限购政策不仅没有减缓楼市上涨，反而抑制了楼市的下跌。

对这一观点，房地产咨询公司的陈晋深表赞同：“限购令它的短期效果很显著，但是长期来看它压抑了刚需，未来对整个市场的冲击可能会更大。”而地产巨头任志强(微博)(微博)最近也说：“楼市调控并不令人感到幸福”，并再次强调房价将涨。

“楼市限购政策在短期内肯定是有效果的。”左传长说，“长期来看，限购政策因为抑制土地交易、房屋交易，减少了供给，反而使得需求相比于供给来说显得尤为明显，可能引发价格反弹也说不定。”

赵弘表示，楼市上涨的主要原因在于中国资本过剩、财富过剩。经过改革开放三十年，中国民众积累了一定财富，但都是以货币形式存在。这些财富需要寻求保值增值的渠道，但现在渠道有限，特别是我们的金融体系创新不足，货币资本、虚拟资本的循环脱离了实体经济的财富创造，导致实体经济资本短缺和虚拟经济资本过剩。虚拟经济进入实体经济的通道没有完全打通，目前的限购只是暂时延缓了房地产的快速泡沫化，但是没有给这些流动资本找到出路。

不过，虽然目前上海等地房价有回升的迹象，但保障房的大量入市，无疑将平抑作用。11月21日，上海市最大的保障房基地宣布入市，而这仅是大量保障房源入市的开始。

对于我国房地产政策的未来走向，赵弘认为，“我国未来应该密切关注并且及时采取措施来遏制住产业地产、商业地产的泡沫化。”

一边是打折甩卖的新闻，另一边又是涨价回暖的讯息，消费者究竟该相信谁？楼市究竟是在崩盘还是在回暖？也许在明年3月的全国两会之后，会有一个比较明确的信号。